La loi règlemente strictement 3 catégories de baux : le bail commercial, le bail de résidence principale et le bail à ferme. Les autres catégories de baux ne font pas l’objet d’une réglementation particulière mais sont soumis au droit commun. Lors de la rédaction d’un bail, il faut donc bien identifier à quelle catégorie appartient celui-ci. Quelle règle pour quel bail ?
Bail commercial ou bail de bureaux ?
Il est important avant de signer un contrat de bail, de bien identifier le type d’activité qui sera exercée par le preneur. En effet, selon qu’il s’agisse d’une activité qui est accessible ou non au grand public ou d’un commerce de détail, les parties devront signer un contrat de bail commercial ou un bail de bureau.
La distinction est importante la loi sur le bail commercial est une loi particulière et impérative. Tandis que le bail de bureau est légiféré par les dispositions du droit commun qui sont essentiellement supplétives.
Que faut-il entendre par « bail de bureau » ?
Le bail de bureau concerne l’ensemble des activités qui ne relèvent pas du commerce, de l’artisanat ou de l’industrie, c’est-à-dire d’une activité commerciale qui n’est pas de détail ou n’est pas accessible au grand public.
Qui est concerné ?
Les professions libérales soumises au régime des bénéfices non commerciaux : architecte d’intérieur, médecin, notaire, comptable, géomètre expert, avocat, professeur d’auto-école, expert en assurances, graphiste, urbaniste, technicien conseil, consultants et autres conseils en stratégie, etc.
Quand parle -t- on de « bail commercial » ?
Le bail commercial concerne les immeubles ou partie d’immeuble qui sont affectés principalement par le locataire à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale par le locataire ou sous-locataire en contact direct avec le public.
Qui est concerné ?
Les activités Horeca, mais également les boulangeries, les fleuristes, les épiceries, les magasins de vêtements ou d’appareils électroniques, ainsi que les professions libérales qui réalisent des actes de commerces, les courtiers en assurance, les agents immobilier, etc.
Quelles sont les différences ?
Le bail commercial est strictement encadré par la loi et est soumis à des règles particulières, contrairement au bail de bureau qui est régi par les dispositions communes du bail en général. Les règles de droit commun sont supplétives. En d’autres termes, les parties peuvent y déroger. Les parties disposent donc de plus de libertés contractuelles dans un bail de bureau que pour un bail commercial.
Sa durée ne peut être inférieure à 9 ans. Toutefois, le locataire et le bailleur peuvent y mettre fin anticipativement moyennant le respect de certaines conditions et procédures. Avant le terme, le locataire dispose de la possibilité de demander son renouvellement. En cas de refus du bailleur, une indemnité d’éviction sera due. D’autres règles entourent la révision du loyer, l’aménagement des lieux loués ainsi que la cession du bail et la transmission du bien loué.
Ces règles particulières ne permettent aucune flexibilité.
Enregistrement des baux
Le contrat de bail commercial doit être enregistré dans les 4 mois. Le respect de cette formalité protège le locataire en conférant au bail une valeur officielle via son Bureau Sécurité Juridique.
Nouveauté : bail Commercial de courte durée – comparaison entre les régions ou le bail « Pop-up »
Dans le climat économique actuel, les contraintes imposées par la loi sur le bail commercial en décourageaient certains. En effet pour une personne qui démarre son activité, un bail commercial est un engagement financier assez lourd et sur du long terme, puisque la période minimale est de 9 ans.
C’est ainsi que les “pop-up store » ou « magasin éphémère » ont fait leur apparition. Par des montages parfois complexes, ces petits commerces tentaient d’éviter les règles du bail commercial, trop rigides pour ce type de commerce. Ce vide juridique créait une insécurité pour tous ces commerces.
A la suite de la 6ème réforme de l’Etat, le bail commercial de courte durée (égal ou inférieur à un an) a ainsi vu le jour. Attention les règles spécifiques relatives au bail commercial ont été régionalisées. Les règles spécifiques peuvent être donc différentes d’une région à l’autre.
Durée
Au maximum un an. Dans les 3 régions, un tel bail commercial est limité à un an maximum à Bruxelles. La location prend automatiquement fin, dans les trois régions, à l’arrivée du terme convenu. En principe, il n’est donc pas nécessaire de notifier un préavis.
Résiliation anticipée
Dans les trois régions, le locataire peut résilier le contrat avant l’échéance prévue sans indemnité, moyennant un délai de préavis d’un mois. Le bailleur ne peut, cependant, pas le faire. (Attention: il existe une différence entre les régions sur la date à laquelle le préavis prend court).
Prolongation ?
Il est possible de prolonger un contrat plus court. Il faut en faire la demande par écrit. Exemple : mon contrat de bail est de 3 mois, je peux le prolonger mais la durée totale de ces contrats successifs ne peut jamais dépasser un an. Si le contrat est plus long qu’1 an, cela devient un bail commercial ordinaire de 9 ans.
Cession ou sous location
Facile : elle est interdite. En Wallonie, cela peut être spécifié dans le contrat.
Travaux de transformation
Les règles sont spécifiques à chaque région.
Attention
Ces dispositions sont supplétives, pour éviter des mauvaises surprises il est conseillé de fixer les modalités de transformation dans le contrat. Un contrat bien fait et précis évite des éventuels litiges.
A Bruxelles et en Wallonie, exigence d’un contrat écrit (en Flandre, on parle d’une convention « expresse »).
Dans les grandes lignes, les dispositions entre les régions sont presque identiques, avec tout de même de petites différences. Notamment à Bruxelles, où le bailleur peut demander une garantie locative d’au maximum un mois. Dans les autres régions, on peut la fixer librement dans le contrat.
Le nouveau bail commercial de courte durée offre ainsi la possibilité à tout entrepreneur de se lancer, d’aller à la rencontre des clients pour voir si leur produit plaît, sans prendre de risques financiers ou d’engagement trop lourds.
Autres types de baux
Il peut arriver que les parties désirent conclurent un bail qui ne rentre pas dans une des trois grandes catégories faisant l’objet d’une règlementation spécifique. Celui-ci sera alors soumis aux règles de droit commun.
Il existe différents baux soumis aux règles de droit commun.
Exemples de baux :
- le bail de parking
- le bail de garage
- ainsi que le bail de location saisonnière
- etc.
Dès lors, les parties disposent d’une grande flexibilité dans leur rédaction.
Bail ou convention d’occupation précaire ?
La convention d’occupation précaire ou à titre précaire est une convention par laquelle le propriétaire d’un immeuble met temporairement ce dernier à disposition d’une autre personne : l’occupant, contre le paiement d’une indemnité.
Aucun texte légal ne réglemente cette convention. Elle permet ainsi aux parties une certaine flexibilité et souplesse, et ainsi, la possibilité de moduler cette convention à leur guise.
Attention :
- les clauses ne peuvent pas être contraires à l’ordre public !
- le locataire reste tenu de par son devoir d’entretien du bien loué en personne prudente et raisonnable, et autres dispositions propres au bail comme celui de veiller aux réparations ou à l’exigence de garnir les lieux.
Cela peut être une solution provisoire quand la conclusion d’un bail commercial semble inadaptée à la situation des parties.
Par exemple, les parties pourraient conclure à une convention d’occupation précaire, lorsqu’à défaut d’aboutir à un bail commercial, les parties conviennent d’occuper temporairement les lieux, durant le temps nécessaire pour écouler un stock de marchandises. Et se donner le temps ainsi pour chercher un nouvel emplacement commercial.
Il est important de pouvoir justifier objectivement le choix de recourir à la convention à titre précaire, en lieu et place d’un bail classique. En cas de litige, il ne faut pas perdre de vue que les juges seront attentifs à ces justifications. L’objectif n’est évidemment pas de contourner le respect des dispositions qui légifèrent le bail classique.
Pour rappel, le propriétaire a la possibilité de mettre fin à cette occupation à tout moment. Ce type de convention est précaire et n’offre pas les protections d’un bail classique. A utiliser avec précaution donc et uniquement si des circonstances particulières le justifient.
Conclusion
Il est donc essentiel d’identifier clairement le type d’activité qui sera exercée par le preneur afin de savoir si le contrat sera soumis ou non aux règles spécifiques du bail commercial.
Il conviendra également d’être prudent lors de la rédaction du bail et de veiller à exclure explicitement la loi sur les baux commerciaux quand l’activité n’est pas une activité directement en contact avec le public.
Je veux en savoir plus sur les différents baux et/ou la convention d’occupation précaire.
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