La loi règlemente strictement 3 catégories de baux : le bail commercial, le bail de résidence principale et le bail à ferme. Les autres catégories de baux ne font pas l’objet d’une réglementation particulière mais sont soumis au droit commun. Lors de la rédaction d’un bail, il faut donc bien identifier à quelle catégorie appartient celui-ci. Quelle règle pour quel bail ?
Le bail commercial
Un bail commercial est conclu lorsqu’une des parties souhaite louer un immeuble ou une partie d’immeuble à une autre partie pour l’exercice d’un commerce de détail ou pour l’activité d’un artisan directement en contact avec le public.
Par exemple, pour y ouvrir un magasin de vêtements ou d’appareils électroniques.
Le bail commercial est strictement encadré par la loi et soumis à des règles particulières.
Ainsi, sa durée ne peut être inférieure à 9 ans. Toutefois, le locataire et le bailleur peuvent y mettre fin anticipativement moyennant le respect de certaines conditions et procédures. Avant le terme, le locataire dispose de la possibilité de demander son renouvellement. En cas de refus du bailleur, une indemnité d’éviction sera due. D’autres règles entourent la révision du loyer, l’aménagement des lieux loués ainsi que la cession du bail et la transmission du bien loué.
Ces règles particulières ne permettent aucune flexibilité.
La location de bureaux ou bail de bureau
Si une partie souhaite louer une surface pour l’affecter à un usage de bureaux, elle ne pourra pas conclure un bail commercial. En effet, il n’y a aucun contact direct avec le public et il ne s’agit pas d’un commerce de détail. Il s’agit d’un bail de bureau, c’est à dire un contrat de location soumis au droit commun.
Celui-ci n’a donc pas de statut juridique particulier puisqu’il n’entre dans aucune des catégories de baux réglementées. Ce sont donc les dispositions communes du code civile qui régiront la relation entre les parties.
A l’inverse des règles entourant le bail commercial, les règles de droit commun sont supplétives. C’est-à-dire que les parties peuvent y déroger. Elles disposent donc d’une grande liberté contractuelle et une grande flexibilité.
Autres baux
Il peut arriver que les parties désirent conclurent un bail qui ne rentre pas dans une des trois grandes catégories faisant l’objet d’une règlementation spécifique. Celui-ci sera alors soumis aux règles de droit commun.
Il existe différents baux soumis aux règles de droit commun.
Exemples de baux :
- le bail de parking
- le bail de garage
- ainsi que le bail de location saisonnière
- etc.
Dès lors, les parties disposent d’une grande flexibilité dans leur rédaction.
Bail ou convention d’occupation précaire
La convention d’occupation précaire ou à titre précaire est une convention par laquelle le propriétaire d’un immeuble met temporairement ce dernier à disposition d’une autre personne : l’occupant, contre le paiement d’une indemnité.
Aucun texte légal ne réglemente cette convention. Elle permet ainsi aux parties une certaine flexibilité et souplesse, quand la conclusion d’un bail commercial semble inadaptée à la situation des parties.
Par exemple, une convention d’occupation précaire peut être conclue lorsqu’à défaut d’aboutir à un bail commercial, les parties conviennent d’occuper temporairement les lieux durant le temps nécessaire pour écouler un stock de marchandises et rechercher un nouvel emplacement commercial.
Conclusion
Il est donc essentiel d’identifier clairement quelle est l’activité qui sera exercée par le preneur afin de savoir si le contrat sera ou non soumis aux règles spécifiques du bail commercial.
Il conviendra également d’être prudent lors de la rédaction du bail de bureau afin que celui-ci ne tombe pas dans le champ d’application du bail commercial. Les parties veilleront à exclure explicitement la loi sur les baux commerciaux.
Je veux en savoir plus sur les différents baux et/ou la convention d’occupation précaire.
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