Le bail commercial est très encadré par le Code civil et n’est pas toujours adéquat à la situation des parties. La convention d’occupation précaire peut être envisagée. De quoi s’agit-il ?

Tout commerçant est, un jour, confronté à la conclusion d’un bail commercial. Cela fait partie de la vie d’entreprise. Cependant, dans certaines situations, il peut arriver que la conclusion d’un bail commercial ne soit pas appropriée. Une solution peut exister : la conclusion d’une convention d’occupation précaire. Quelles sont les différences entre les deux ? Quelles sont les règles applicables ?

Définition et distinction

Le bail commercial est la location d’immeuble ou de parties d’immeuble affecté principalement par le locataire (ou sous-locataire) à l’exercice d’un commerce directement en contact avec le public.

Le bail commercial est strictement encadré par le Code civil. Il n’y a aucune flexibilité possible.

Et, à l’inverse, la convention d’occupation précaire ou à titre précaire n’est réglementée par aucun texte légal. Cette convention permet aux parties une certaine flexibilité, souplesse, quand la conclusion d’un bail commercial semble inadaptée à la situation des parties.

La convention d’occupation précaire ou à titre précaire est une convention par laquelle le propriétaire d’un immeuble met temporairement ce dernier à disposition d’une autre personne : l’occupant, contre le paiement d’une indemnité.

Par exemple, une convention d’occupation précaire peut être conclue lorsqu’à défaut d’aboutir à un bail commercial, les parties conviennent d’occuper temporairement les lieux durant le temps nécessaire pour écouler un stock de marchandises et rechercher un nouvel emplacement commercial. Ou encore, lorsqu’un locataire veut louer les lieux dans l’attente de la fin des travaux d’un nouvel emplacement.

-> La conclusion d’une convention d’occupation précaire doit être justifiée par des circonstances d’exception et temporaires.

Durée et fin du bail commercial ou de la convention d’occupation précaire

La durée du bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans.

Cependant, les parties peuvent toujours mettre fin prématurément au bail. Le Code Civil encadre strictement cette fin prématurée.

Ainsi, à la fin de chaque période de 3 ans uniquement , le locataire peut mettre fin au bail en cours, moyennant :

  • la notification d’un préavis de six mois par exploit d’huissier de justice ;
  • ou par lettre recommandée à la poste.

Le bailleur a également la possibilité de mettre fin anticipativement au bail, dans certains  cas spécifiques, et moyennant la notification d’un préavis d’un an.

Les parties peuvent aussi y mettre fin de commun accord.

Quant à la convention d’occupation précaire, le Code civil ne prévoit aucune clause particulière. Les parties sont donc libre de déterminer la durée de la convention ainsi que la manière dont elle prend fin, par exemple à l’expiration du terme convenu, de commun accord, etc. moyennant le respect d’un bref préavis.

Bail commercial ou convention d’occupation précaire

Droit au renouvellement

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire a le droit d’obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce pour une durée de neuf années. Ce droit est, toutefois, limité à trois renouvellements.

Le locataire qui veut exercer son droit au renouvellement doit en faire la demande moyennant des conditions strictes.

Attention toutefois, le locataire n’a pas forcément le droit au renouvellement du bail. Certains motifs peuvent annuler ce doit. Par exemple, par la volonté du bailleur d’occuper personnellement le bien loué. Dans certains cas, le locataire aura droit à une indemnité fixée forfaitairement par le Code civil.

Ce droit n’existe pas dans le cadre de la convention d’occupation précaire. Cependant, les parties peuvent prévoir la reconduction tacite de la convention.

Particularités de la convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire doit résulter de la volonté commune des deux parties, et ce, dans le but de répondre à un besoin temporaire.

Néanmoins, en aucun cas les parties ne peuvent conclure une convention d’occupation précaire dans le but d’échapper à l’application des règles relatives aux baux commerciaux. Si tel est le cas, la convention sera alors requalifiée en bail commercial et soumis aux règles d’un tel bail.

Pour éviter toute confusion, les parties veilleront à choisir avec soin les termes utilisés dans la convention d’occupation précaire. Ainsi, les termes « occupation précaire », « indemnité d’occupation », « propriétaire » et « occupant » remplaceront les termes « bail », « loyer », « bailleur » et « locataire ».

Lors de la conclusion d’une convention précaire, les parties veilleront à respecter le droit commun c’est-à-dire user de l’immeuble en bon père de famille, le restituer dans l’état d’origine et assurer à l’occupant la jouissance paisible du bien.

Conclusion

Le bail commercial doit obligatoirement être constaté par écrit. Tel n’est pas le cas de la convention précaire. Cependant, il est vivement recommandé de la constater par écrit également, d’y prévoir les motifs justifiant l’usage d’une telle convention, ainsi qu’un préavis et une clause de reconduction. Cet écrit permettra d’établir l’intention réelle des parties et d’éviter, le cas échéant, la requalification en bail commercial.

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